Olé-lehti, haastattelu Petri Käpynen Monteromero 6.17

Lepsu rakentaminen TULOSSA TIENSÄ PÄÄHÄN rannikolla

Petri Käpynen tietää 30 vuoden kokemuksella, miten Espanjassa rakennetaan ja mitä asunnon ostajan on Espanjan kodiltaan vaadittava. Aurinkorannikolla, jossa asunnonostajia riittää, rakentamisen kriteerit olivat pitkään alhaiset. Nyt EU-säännökset vaativat rakennuttajia rakentamaan laadukkaammin.

Teksti Anna Venejärvi Kuvat Sari Käpynen, IberHaka

VUONNA 1988 ESPANJAN Aurinkorannikolle muuttanut diplomi-insinööri Petri Käpynen, rakennusalan yrityksen IberHakan toimitusjohtaja, on nähnyt läheltä Espanjan rakennusbisneksen nousut ja laskut.
Yli 30 vuotta rakennusalalla toiminut Käpynen muutti aikanaan Espanjaan projektinjohtajaksi, viimeistelläkseen rakennusliike Hakan Oy:n espanjalaisen tytäryhtiön keskeneräisen rakennushankkeen. Espanjan kieli ja kulttuuri olivat kiinnostaneet aina, joten työtarjous maassa oli mieleinen.
Ensimmäiset vaiheet Espanjassa olivat kuitenkin haastavia, sillä suomalaista odotti Aurinkorannikolla ongelmiin ajautunut hotelli-, kylpylä- ja asuntorakennushanke. Suomalainen rakennuttaja ja espanjalaisen rakennusliike eivät päässeet samoille linjoille viimeistelyiden laadusta ja projektin valmistumisaikataulusta.
Lopulta Käpynen oli mukana perustamassa Hakalle Espanjaan omaa rakennusliikeorganisaatiota, joka saattoi kohteen loppuun.
– Tämä prosessi antoi jämerän tulikasteen sekä Espanjan rakentamisen sopimuskulttuuriin kuin käytännön työmaatoimintaankin, Käpynen muistelee.
1990-luvun alussa Haka laajensi Euroopan toimintojaan, ja Espanjan toimitusjohtajaksi nimitetty Käpynen selvitti Iberian niemimaan liiketoiminnan mahdollisuuksia. Hakalla oli tonttivarantoa niin Costa del Solilla kuin Lanzarotellakin, mutta Espanjan syvä kiinteistölama ohjasi Hakan toimintoja Keski-Eurooppaan. Käpynenkin siirtyi vuonna 1992 työskentelemään Saksaan.
Vuonna 1995 hän palasi perheineen Espanjaan. Siitä asti Aurinkorannikko on ollut Käpysen perheen pysyvä koti.
– Lapset ovat käyneet espanjalais-saksalaisen koulun, vaikka ovatkin nyt jo maailmalla. Vanhempi on liike-elämän palveluksessa Hollannissa ja nuorempi viimeistelemässä lääketieteen opintojaan Saksassa, Käpynen kertoo kansainvälisestä perheestään.
2000-luvun alulta lähtien Käpysen työ IberHakan toimitusjohtajana on keskittynyt esimerkiksi rakennushankkeiden projektinjohtotehtäviin ja kiinteistösijoittajien konsultointiin. Asiakkaat ovat niin yksityishenkilöitä kuin yrityksiäkin. IberHaka on toteuttanut esimerkiksi Barcelonassa UPM Kymmenelle paperitehtaan.
Käpynen on myös perustajaosakas ja toimitusjohtaja kiinteistökehitysyhtiö Kiomisu Partnersissa, joka rakentaa Aurinkorannikolle, La Cala de Mijasin alueelle, parhaillaan Monteromero-uudiskohdetta, jonka omakotitalot räätälöidään ostajille heidän toiveidensa mukaan.
”Maassa maan tavalla” pätee rakennusbisneksessäkin
Espanjassa työskennellessään Käpynen on nähnyt eturivin paikalta, miten esimerkiksi espanjalaiset rakennus- ja kaavoitusmetodit poikkeavat suomalaisista. Hän on tehnyt tiiviisti yhteistyötä kaavoitusarkkitehtien, kuntien viranomaisten sekä Kanarian saarten ja Andalusian itsehallintoalueiden hallitusten kanssa.
– Liian usein Espanjassa asuvat yksityishenkilöt ja jopa tänne etabloituneet yritykset vetoavat ongelmien ilmaantuessa julkisen hallinnon kohtuuttomaan byrokratiaan ja omaan tietämättömyyteensä maan laeista tai tavoista. Nämä oikeuttavat tai pakottavat joidenkin mielestä jopa laittomiin ratkaisuihin, Käpynen toteaa.
Vaikka uusi elin- tai toimintaympäristö asettaa haasteita, eivät nämä ole suomalaisen mielestä syitä toimia väärin uudessa maassa. ”Maassa maan tavalla” pätee rakentamisessakin.

Espanjassa työskennellessään Käpynen on nähnyt eturivin paikalta, miten espanjalaiset rakennus- ja kaavoitusmetodit poikkeavat suomalaisista.

– Yleensä ensimmäiset ja usein vakavimmat hankaluudet ilmaantuvat Espanjaan muutettaessa kiinteistöongelmien muodossa. Yksityiselle ihmiselle tilanteet liittyvät asunnon hankintaan – oli kyse sitten asunnon ostosta, uudisrakennuttamisesta tai saneerauksesta – ja yrityksille toimitilojen etsimiseen ja niiden avauslupiin.
– Vaikka ollaan Euroopan unionissa sekä yhdentyvien toimintatapojen prosessissa, ei se auta. Täälläkin on toimittava paikallisten lakien, sääntöjen ja kulttuurin mukaan, aivan kuten Suomessakin. Kaikki muu johtaa ennemmin tai myöhemmin ongelmiin.

Vaikka ollaan Euroopan unionissa sekä yhdentyvien toimintatapojen prosessissa, ei se auta. Täälläkin on toimittava paikallisten lakien, sääntöjen ja kulttuurin mukaan.”

Käpynen kannustaa kaikkia Espanjaan saapuvia tutustumaan tarkkaan uuteen ympäristöönsä. Siihen tarvitaan ainakin jonkin verran kielitaitoa, halua ja paikallista apua.
– Vähättelemättä meidän expatrioottiyrittäjien maanmiehillemme tarjoamia palveluja, kovin usein suurin kilpailuvaltti on sama kieli. Todellinen ammattitaito saattaa jäädä toiselle sijalle.

Vaatimustaso nousussa, mutta yhä Suomea jäljessä

Turistien suosimien Espanjan rannikkoalueiden asuntomarkkinatilanne ”ylikuumenee” säännöllisesti. Perinteisesti ilmiö on heikentänyt asuntojen laatua.
– Matalasuhdanteessa markkina ja rakentaminen on täysin pysähtynyt, suurelta osin jopa kaavoitus. Korkean kysynnän aikaan taas kaikki menee kaupaksi, joten gryndereillä eli perustajaurakoitsijoilla on kiire. Tekninen laatu pudotetaan mahdollisimman alas kustannussyistä ja pian myös hankkeiden sijainti heikkenee kaavoitetun tonttimaan puutteen vuoksi, Käpynen kuvailee.

Espanjan asuntorakentamisen vaatimustaso on yhä joiltakin osin noin 50 vuotta Suomea jäljessä, summaa Käpynen.
– Runkorakenteet ovat jopa Suomea vahvemmat maanjäristyskuormitusten huomioimisen takia, mutta asumismukavuuteen, energiatekniikkaan, kiinteistön ylläpitoon ja elinkaariajatteluun liittyvät kysymykset ovat huimasti jäljessä.
– Tekninen vaatimustaso on onneksi nousussa täälläkin, sillä ostajat ovat nyt aiempaa valistuneempia, kansainvälisempiä ja vaativampia.
Laadun parantaminen olisi uudisrakentamisessa melko helposti toteutettavissa, mutta muutosten yleistyminen edellyttää rakentamisen normien muuttamista. Espanjassa rakennusnormien muuttamista vasta suunnitellaan EU:n ympäristönsuojelutavoitteiden pakottamana.
– Kun myynti ei ole ollut nousukausina vaikeaa, on kehitys voinut jäädä tapahtumatta tai se on ollut hidasta, Käpynen sanoo.
– Jo olemassa olevissa rakennuksissa olemme tehneet lukuisia lämpö-, ilmanvaihto- ja äänieristyssaneerauksia. Monissa rakennuksissa tilannetta voidaan korjaustöillä parantaa merkittävästi, vaikka se on hankalampaa ja kalliimpaa kuin jos asiat olisi hoidettu rakennusvaiheessa.

Rakennusbuumin aikana rakennettiin heikosti

Aurinkorannikolla Käpynen on nähnyt paljon ongelmia suhteellisen nuoressa, noin kymmenen vuotta vanhassa rakennuskannassa.
– Kysynnän romahdus talouskriisin alkaessa 2007–2008 jätti valtavan myymättömän asuntokannan, jonka tekninen ja toiminnallinen laatutaso – ja usein myös asuntojen sijainti – on hyvin vaatimaton nykykriteereillä arvioituna, Käpynen toteaa.
– Kriisiä edeltäneen rakennusbuumin aikakauden asunnot on suunniteltu pääosin 1980–1990-lukujen normien mukaan. Joidenkin asuntojen kohdalla vuosien tyhjillään olo on heikentänyt laatua entisestään. Paremmilta paikoilta nämäkin asunnot on yleensä ostettu sijoittajien toimesta laman pohjalta jatkokehitettäviksi tai vuokrattaviksi.
Asuntomarkkinoilla oli pitkään hiljaista, mutta nyt sekä espanjalaiset että ulkomaiset ostajat ovat palaamassa lähes kymmenen vuoden jälkeen takaisin kakkosasunnon hankintamarkkinoille.
Käpynen jakaa asunnonostajat kahteen ryhmään.
– Ensimmäinen ryhmä ovat ”pudonneen hinnan houkuttelemat”, joille laatu on toissijainen – tai he eivät tiedä, mitä ostavat. Usein säästetty osa investoinnista vain siirtyy tulevaisuuteen, korjauskuluihin ja kalliisiin ylläpitokustannuksiin.
– Toinen ryhmä on modernin, eurooppalaisen laadun etsijät, joihin vanha tuotanto ei vetoa. He ovat yleensä asiantuntevampia, eli tietävät, mitä etsivät tai heillä on paremmat neuvonantajat. Tämä ostajakunta on saanut grynderit liikkeelle rakentamaan ja tarjoamaan teknisiltä ominaisuuksiltaan parempia asuntoja. Joissakin tapauksissa mainonnalla on myös katetta.

Turistien suosimien Espanjan rannikkoalueiden asuntomarkkinatilanne ”ylikuumenee” säännöllisesti.

Energiatehokkuus ja sisäilma, kaksi tärkeää seikkaa

Asuntojen energiatehokkuus on tärkeä kriteeri asunnonostolle Espanjassakin, vaikka sitä ei aina tule auringon maassa ajatelleeksi. Espanjan sähkön kuluttajahinta on EU-selvityksen mukaan jopa 44 prosenttia Suomen kuluttajahintaa korkeampi. Koska rannikkoalueilla lämmittäminen ja jäähdyttäminen tapahtuvat suurelta osin sähköllä, nousevat kustannukset helposti kohtuuttomiksi.
Vaikka asukas hyväksyisikin kovat energiakulut, ei huonosti rakennettu talo takaa asumismukavuutta, Käpynen muistuttaa.
– Oikean sisälämpötilan lisäksi asumismukavuuteen vaikuttaa vahvasti asunnon vetoisuus, joka ei riipu pelkästään asunnon tiiviydestä, vaan suurelta osin asunnon eri pintojen erilaisista lämpötiloista.
– Huonosti rakennetussa talossa esimerkiksi ulkoseinät ja ikkunat saattavat olla jopa 4–8 astetta kylmempiä kuin huoneen lämpötila, vaikka huonetta lämmitetäisiinkin voimakkaasti hyväksyttävän lämpötilan saavuttamiseksi.
Pintojen suuret lämpötilaerot aiheuttavat ilman liikettä kylmän ilman valuessa alaspäin. Tämä luo asuntoon vetoisuutta, ja lisäksi kodin asukkaat tuntevat kylmän pinnan lähellä ollessaan niiden viileän hohkauksen.
Energiatehokkuuden arviointi on ostajalle hankalaa, sillä rakenteista ei useinkaan ole tietoa – ja rakentamisen huolellisuudesta vielä vähemmän.
– Avuksi on EU-tasolla kehitetty energialuokitusjärjestelmää, jolla on omat vaikeutensa kuvata yhteismitallisesti erilaisia rakennuksia ja erilaisia laitteistoja, mutta se on kuitenkin askel oikeaan suuntaan. Luokitus jakaa asunnot seitsemään luokkaan, A:sta G:hen.
– A-luokan asuntoja ei käytännössä ole Espanjan markkinoilla juuri lainkaan. Normaali valmis tuotanto liikkuu välillä D–G. Energiatodistus on nykyään pakollinen, ja yhdistettynä tekniseen arvioon asunnon rakenteista, ikkunoista ja lämmitys- sekä jäähdytyslaitteista, se antaa osviittaa energiatehokkuudesta.
EU on vastannut energiatehokkuuden ja kestävän kehityksen kysymyksiin luomalla direktiivin lähes nollaenergiarakentamisesta. Vuonna 2020 voimaan tuleva direktiivi mullistanee pitkällä tähtäimellä rakentamisen myös Espanjassa.

Ilmanvaihto Espanjassa on näihin päiviin asti perustunut avattujen ikkunoiden aiheuttamaan hetkelliseen läpivetoon.

– Lähes nollaenergiarakennuksilla tarkoitetaan rakennuksia, joiden energiatehokkuus on erittäin korkea, ja joiden tarvitsema vähäinen energia katetaan hyvin laajalti uusiutuvalla energialla. Tämä muuttaa rakentamista koko Euroopassa, mutta erityisesti etelässä, jossa näitä tavoitteita lähdetään kohtaamaan jälkijunassa.
Energiatehokkuuden lisäksi kotia ostaessa tai rakentaessa on kiinnitettävä huomiota sisäilman laatuun.
– Ilmanvaihto Espanjassa on näihin päiviin asti perustunut avattujen ikkunoiden aiheuttamaan hetkelliseen läpivetoon, vetoisiin epätiiviisiin ikkunoihin ja osin alimitoitettujen, usein naapurin keittiöön yhteydessä oleviin, hormeihin, Käpynen summaa.
– Suurimmassa osassa käytettyjä asuntoja, ja myös monissa uutena myytävissä asunnoissa, ilmanvaihto on puutteellinen, usein olematon. Asunnon ostajan on vähintäänkin varmistettava ilman koneellinen poisto kylpyhuoneista, wc-tiloista ja keittiöstä sekä raittiin korvausilman saanti raitisilmaventtiilien avulla.
Maassa, joka tunnetaan myöhäisistä illallisista sekä äänekkäästä elämänmenosta, myös äänieristysten puute sekä ulkoa tulevan melun torjuminen voivat nousta ongelmaksi. Tämä on usein yllätys ulkomaalaisille asunnon ostajille.

Asuntokauppojen lainsäädäntö erilainen kuin Suomessa

Käpynen kehottaa asuntokaupoille Espanjaan tulevien ottamaan huomioon välittäjien vähäisen vastuun myyntikohteistaan. Suomeen verrattuna heidän vastuunsa on vähäinen.
– Ostajan oma vastuu korostuu, joten ostoprosessi edellyttää omaa ja omien riippumattomien asiantuntijoiden kanssa tehtävää selvitystyötä, Käpynen vinkkaa.
– Prosessissa tarvitaan ainakin sekä teknistä että juridista osaamista.
Asuntokaupoissa huomioon otettavien asioiden lista on melko pitkä. Uuden ostajan on selvitettävä esimerkiksi asunnon velat, vastuut ja rasitteet, asemakaavan tilanne, rakennusoikeus – eli rakennuksen laillisuus –, kiinteistörekisteriote sekä tietenkin itse asunnon tekninen laatu ja rakenteet. Lisäksi on syytä selvittää taloyhtiön tilannetta.
– Ei ole harvinaista, että yhtiöllä (comunidad de propietarios) voi olla suuret velkasaatavat muilta asunnoilta, jotka lopulta saattavat kaatua maksukykyisten osakkaiden maksettavaksi, jotta kohteen huolto- ja ylläpitotoimintaa voidaan jatkaa.
Ostoprosessi vaatii ainakin asunnon valintavaiheessa ostajan omaa panostusta. Tässä ostaja on paras asiantuntijansa: tarjoaako alue halutut palvelut, ovatko kulkuyhteydet ja mahdollinen julkinen liikenne hyväksyttävällä tasolla ja onko alueella esimerkiksi liikenteen aiheuttamaa meteliä?
– Lähes kaikki myytävät asunnot ovat mainonnan mukaan luksusta ja huippulaatua. Samalla tavalla lähes kaikki uusi tuotanto on mainoksissa luokiteltu rakenne- ja energiateknisesti korkealaatuisiksi, mutta todellisuus on usein toista.

Lähes kaikki uusi tuotanto on mainoksissa luokiteltu rakenne- ja energiateknisesti korkealaatuisiksi, mutta todellisuus on usein toista.

Markkinat lämpenevät

Käpynen ja muut rakennusalalla työskentelevät ovat tyytyväisiä Espanjan aiempaa valoisampiin tulevaisuudennäkymiin. Uudisrakentaminen on selvästi piristynyt, vaikka vanhaakin tuotantoa on vielä jäljellä. Vaatimustaso on rakennusalalla nousussa ja myös asumiskonseptit ovat muuttuneet.
– Esimerkiksi Monteromero-kohteessamme olemme soveltamassa uusia tuulia. Otamme niissä käyttöön tulevan vuosikymmenen teknologiaa ja kestävän kehityksen tavoitteet, Käpynen kertoo.
– Traditionaalisesti rivi- ja kerrostaloasunnoista haetaan yhteisöllisyyttä, turvallisuutta sekä helppoa asumista, kun taas omakotiasujat haluavat yksilöllisyyttä ja yksityisyyttä. Uusi tendenssi on näiden hyvin erilaisten arvojen yhdistäminen, kuten Monteromero-kohteessamme olemme tekemässä. Yhdistämme omakotiasumisen yhteisön tuomiin etuihin.
– Taylor made -ajattelu, eli tulevien omistajien tarpeiden ja toiveiden mukaan räätälöidyn kodin tuottaminen, on nyt nousussa. Laajimmillaan räätälöinti yltää talon laajuuteen, tilaohjelmaan sekä materiaali- ja laitevalintoihin.
Arkkitehtuurin uusi nykyaikaisempi, funktionaalisempi rakennussuuntaus on Käpysen mukaan nähtävissä Monteromeron lisäksi koko Aurinkorannikolla. Aiempaa avoimempi arkkitehtuuri avaa asunnon terasseille ja pihoille. Auringon säteitä ja niiden energiateknisiä vaikutuksia pyritään hyödyntämään ja kontrolloimaan.
– Tarjoamme mahdollisuuden rakennuttaa talo omien tarpeiden ja toiveiden mukaan joutumatta kuitenkaan vetämään kokonaista rakennusprojektia, Käpynen summaa.
– Monteromeron talot myös ylittävät vuonna 2020 voimaan tulevat Euroopan unionin lähes nollaenergiarakentamisen vaateet.